La financiarisation du logement

Un enjeu de droits de la personne

On emploie le terme financiarisation pour parler du fait que le logement est de plus en plus traité comme une marchandise – un véhicule de richesse et d'investissement – plutôt que comme un droit fondamental et un bien social pour les personnes et les communautés.

La financiarisation est un enjeu de droits de la personne. Elle a des conséquences importantes sur l'abordabilité, la sécurité d'occupation et les conditions d'habitabilité des logements locatifs. Elle augmente le risque de maladie et de décès chez les personnes âgées et les personnes handicapées dans les établissements de soins de longue durée.

La financiarisation est un enjeu prioritaire pour la défenseure fédérale du logement.

Qu'est-ce que la financiarisation

On emploie le terme financiarisation pour parler du fait que le logement est de plus en plus traité comme une marchandise – un véhicule de richesse et d'investissement – plutôt que comme un droit fondamental et un bien social pour les personnes et les communautés.

Au Canada comme dans le monde entier, des sociétés d'investissement achètent des immeubles locatifs, puis les rénovent et augmentent les loyers, ce qui oblige les locataires à faible revenu à quitter leur logement. Étant donné que le modèle économique associé à la financiarisation exige des profits à haut rendement à court terme, on se dépêche à trouver et à acheter des logements que l'on juge « sous-évalués » – il s'agit souvent de logements abordables qui sont par conséquent situés là où vivent les communautés les plus défavorisées et les personnes ayant les plus faibles revenus. La financiarisation touche également d'autres secteurs du système du logement, comme les maisons individuelles, les villages de retraite et les foyers de soins de longue durée.

Cette tendance s'est aggravée pendant la crise économique provoquée par la pandémie de COVID-19. Pour les grands investisseurs, l'immobilier est devenu une opportunité de profits garantis dans un marché instable, ce qui fait grimper les prix et menace l'abordabilité des logements pour les personnes ayant les besoins les plus criants.

La financiarisation est un enjeu de droits de la personne. Elle a des conséquences importantes sur l'abordabilité, la sécurité d'occupation (synonyme de maintien dans les lieux) et les conditions d'habitabilité des logements locatifs. Elle augmente le risque de maladie et de décès chez les personnes âgées et les personnes handicapées dans les établissements de soins de longue durée.

Quelle est l'ampleur du problème

Selon les études, environ le tiers des logements pour aînés au Canada et de 20 % à 30 % du parc immobilier locatif ont été financiarisés. La financiarisation du parc immobilier locatif a considérablement augmenté au Canada depuis la fin des années 1990. On estime que les grands propriétaires financiers possèdent dorénavant plus de 340 000 appartements situés dans des immeubles à logements multiples, et que de 20 % à 30 % du parc immobilier locatif canadien appartient maintenant aux investisseurs institutionnels. L’acquisition de portefeuilles de logements locatifs par les investisseurs institutionnels a accélérée à la suite de la pandémie de COVID-19, alors que les logements locatifs représentaient des placements sûrs face à cette période d’instabilité économique. Les experts nous préviennent que l’absence de données transparentes sur la propriété empêche les chercheurs et les décideurs politiques de connaître l’ampleur de la financiarisation du logement au Canada.

Recherche sur la financiarisation

Le bureau du défenseur fédéral du logement a piloté un projet de recherche réunissant cinq chercheurs de différents horizons pour examiner le rôle croissant des sociétés de financement par capitaux propres et des sociétés privées d'investissement sur le marché immobilier résidentiel et les soins de longue durée au Canada.

Les rapports de recherche mettent en évidence que la financiarisation des logements locatifs et des foyers de soins de longue durée construits à cet effet a eu des répercussions importantes sur les locataires, les personnes âgées, les travailleurs et les communautés. Ils indiquent également les mesures que tous les ordres de gouvernement peuvent prendre pour freiner la financiarisation et atténuer ses effets.

Cette recherche et cette mobilisation aideront la défenseure fédérale du logement à formuler des recommandations législatives et stratégiques qui permettraient au gouvernement de mettre en œuvre des protections améliorées contre la financiarisation du logement et ses effets sur les personnes, les groupes défavorisés et les communautés. Les mesures de lutte contre la financiarisation doivent mettre les droits de la personne au premier plan.

• La financiarisation du logement au Canada: Un rapport de synthèse pour le Bureau du défenseur fédéral du logement par Martine August

  Ce rapport sert à présenter et à résumer les conclusions d’une série de rapports commandés par le Bureau du défenseur fédéral du logement sur la financiarisation du logement. Il commence par une discussion de la valeur sociale du logement et la place du droit au logement dans le droit international et canadien. Il définit ensuite la financiarisation et détaille le rôle de l'État dans la création des conditions qui favorisent la financiarisation du secteur du logement, ainsi que les stratégies commerciales du secteur de la finance. Le processus de financiarisation n’a pas déroulé de la même manière pour les différents types de logements, donc pour comprendre le phénomène dans son ensemble, le rapport examine la financiarisation des maisons unifamiliales, des logements multifamiliaux, du logement des personnes âgées, du logement social, du logement étudiant, des locations à court terme et des communautés de maisons mobiles, ainsi que la financiarisation des prêts hypothécaires. Cette analyse permet de cerner les impacts de la financiarisation afin de développer des recommandations pour y répondre. Pour conclure, ce rapport de synthèse traite des autres rapports dans la série pour fournir un aperçu de chacun et leur place dans la documentation sur la financiarisation du logement. Rapport : La financiarisation du logement au Canada : Un rapport de synthèse

• La financiarisation du logement des personnes âgées au Canada: Un rapport pour le Bureau du défenseur fédéral du logement par Jackie Brown

  La financiarisation du logement des personnes âgées fait référence à la propriété et à l'exploitation de centres de soins de longue durée et de maisons de retraite par des entreprises ayant pour mandat de maximiser les rendements pour les actionnaires externes. En 2020, les sociétés financiarisées possédaient environ 33 % des logements pour personnes âgées du pays, dont 42 % des places dans les maisons de retraite et 22 % des lits de soins de longue durée. Il existe des exemples bien documentés de soins de qualité inférieure dans les centres de soins de longue durée à but lucratif par rapport aux centres publics et à but non lucratif, y compris moins d'heures de soins directs, des niveaux de dotation en personnel inférieurs et des taux de mortalité et d’hospitalisation plus élevés. Le présent rapport détaille les stratégies utilisées par les entreprises financiarisées pour tirer des profits du secteur du logement des personnes âgées, notamment la maximisation du financement public, la croissance et l'expansion financées par la dette, les accords de cession-bail, les économies d'échelle et les modèles de rémunération à l’acte. Il offre plusieurs recommandations qui visent à réduire le rôle de la financiarisation dans les logements des personnes âgées par le biais des transferts et des normes fédéraux, d’un système de permis, d’un soutien aux logements des personnes âgées publics et sans but lucratif et de l'investissement dans des solutions de rechange. Enfin, la concrétisation progressive du droit à un logement convenable nécessite de soutenir les solutions de rechange aux résidences pour retraités et aux centres de soins de longue durée, afin de garantir que les personnes âgées ne soient pas placées en institution contre leur gré. Rapport : La financiarisation du logement des personnes âgées au Canada

• Les impacts inégaux de la financiarisation sur les personnes racisées: Un rapport pour le Bureau du défenseur fédéral du logement par Dr Nemoy Lewis

  Le terme « financiarisation » est très utile pour décrire l'accumulation de logements, avec la finance en tête de file, qui a transformé les écosystèmes du logement dans les marchés locatifs urbains au Canada et ailleurs. Cependant, le discours ne permet pas de mieux comprendre la nature anti-Noirs des pratiques commerciales et de gestion quotidiennes des propriétaires financiarisés au Canada. L’objectif du présent rapport est de fournir des recherches et des preuves pour mieux comprendre le fonctionnement de la financiarisation, ses impacts sur les personnes appartenant à des groupes défavorisés et les solutions politiques et réglementaires potentielles, en particulier au niveau fédéral. Dans la première section, le rapport traite de l’évolution de la financiarisation sur le plan mondial et ses impacts sur les personnes racisées et les ménages économiquement marginalisés. Il fournit ensuite un aperçu de la montée en puissance des propriétaires financiarisés, leurs pratiques d'investissement et de gestion et leurs impacts anti-Noirs, en mettant l'accent sur le rôle des fonds de pension. Enfin, il présente une étude de cas de l'ancienne ville de York à Toronto pour mettre en lumière les impacts sociospatiaux des propriétaires financiarisés sur les locataires Noirs avant de, en guise de conclusion, offrir plusieurs recommandations qui visent à rétablir le logement comme un bien social. Rapport : Les impacts inégaux de la financiarisation sur les personnes racisées

• La financiarisation du logement – le paysage international: Un rapport pour le Bureau du défenseur fédéral du logement par Manuel Gabarre

  Le paysage international du logement est de plus en plus financiarisé, ce qui représente un défi urgent pour la réalisation du droit de la personne à un logement convenable. Pour mieux comprendre ce phénomène, le présent rapport retrace ses origines politiques et historiques, de l’Accord de Bretton Woods au choc Nixon et à l'environnement actuel dominé par les banques centrales. Il examine les changements au cadre réglementaire international des prêts hypothécaires depuis la grande crise financière de 2008 et leur impact sur le niveau d'endettement des ménages. Il détaille les principaux acteurs dans la financiarisation – tels que les entités bancaires parallèles, les fonds souverains et les fonds de pension – ainsi que les diverses stratégies d’investissement qu’ils utilisent : de base, à valeur ajoutée et opportuniste. Pour conclure, il analyse comment ces facteurs internationaux influencent la politique canadienne du logement, avec une attention particulière au rôle croissant des sociétés de placement immobilier, ou les SPI. Rapport : La financiarisation du logement : Le paysage international

• La financiarisation du logement locatif multifamilial au Canada: Un rapport pour le Bureau du défenseur fédéral du logement par Martine August

  Le présent rapport offre un aperçu de la financiarisation du logement locatif au Canada. Après une description des grandes lignes du phénomène de la financiarisation, il se penche sur l’état actuel de la financiarisation du parc de logements locatifs au Canada par le biais d'une analyse des politiques qui l’ont catalysée. Il interroge l'évolution de la place des sociétés financières sur le marché du logement canadien, avec une attention particulière à la période pendant et après la pandémie de COVID-19, leur réponse à la présence et à l'absence de contrôle des loyers et leur rôle dans la construction de nouveaux logements. Il en suit une discussion des stratégies commerciales utilisées par les sociétés financières sur le marché du logement locatif pour réduire les coûts et augmenter les revenus, en particulier la pratique de rénovations « à valeur ajoutée » et les impacts de ce processus sur les locataires et les communautés. Pour conclure, il fournit une liste de recommandations qui comprend la mise en place d’un suivi des impacts de la financiarisation, la définanciarisation du marché locatif, la fin des subventions aux propriétaires financiarisés, la régulation des sociétés financières et la promulgation de mesure de contrôle des loyers et de protection des locataires significatifs. Rapport : La financiarisation du logement locatif multifamilial au Canada

• L'impact de la financiarisation sur les locataires – résultats d'une enquête nationale auprès des membres d'ACORN: Un rapport pour le Bureau du défenseur fédéral du logement par ACORN Canada

  ACORN Canada a travaillé avec le Bureau du défenseur fédéral du logement et des chercheurs pour mieux comprendre l’impact de la financiarisation sur les locataires, surtout ces locataires qui font face à des barrières disproportionnées au logement. Le présent rapport résume les recherches existantes d’ACORN sur les droits des locataires et présente les résultats d’une enquête nationale menée par ACORN auprès de plus de 600 ménages locataires ainsi que des conversations approfondies avec un groupe restreint de membres et de contacts dans la communauté qui permettent de mieux comprendre l’expérience vécue des locataires. Les résultats de l’enquête (N=606) illustrent clairement une tendance plus vaste, à savoir que les propriétaires financiarisés présentent de moins bons résultats à presque tous les égards, que les autres propriétaires – y compris les grands propriétaires (privés/familiaux ou des entreprises), les petits propriétaires (privés/familiaux), les logements sans but lucratif, les coopératives et les logements sociaux – lorsqu’il s’agit de fournir des logements abordables et habitables. En plus de l’enquête quantitative, il était essentiel de comprendre les expériences vécues par les locataires de logements financiarisés. L’élément central d’une approche du logement fondée sur les droits de la personne est d’apprendre des locataires dont les droits n’ont pas été respectés. En conclusion, le rapport fournit une liste de recommandations destinées aux gouvernements fédéral, provinciaux/territoriaux et municipaux, développées suite à des consultations auprès de membres d’ACORN, qui cherchent à répondre aux problèmes associés aux logements locatifs financiarisés et à favoriser la réalisation pour tous les locataires du droit de la personne au logement. Rapport : L’impact de la financiarisation sur les locataires

Faites une observation sur la financiarisation

Si vous avez été affecté par la financiarisation – comme l l'abordabilité du logement, l’augmentation des loyers, les frais supplémentaires, la rénoviction, ou du rachat de logements par des entreprises – nous voulons vous entendre.

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Lien connexe

• Communiqué - L’investissement des entreprises dans le secteur du logement est lié aux loyers inabordables, aux expulsions et aux décès dans les soins de longue durée : étude